港岛 12/11/41 校网真实租房账单：18 个家庭样本

2026 年 2 月，我们「新港人」家长群里发起了一个调查：18 个 2025 年带孩子来港的内地家庭，把租房合同复印件（去掉个人信息）发上来，连同月租、中介费、押金、装修费一并统计。

3 周后我们汇总出这份样本数据。我把它公开，是因为——市面上所有「港岛租房攻略」都告诉你 中原 / 美联 的挂牌价，但没人告诉你成交价比挂牌价低多少、中介费能不能砍、为什么有些楼盘外地家长根本租不到。

下面这 18 个样本，按校网分组。

12 校网（中西区）：6 户

12 校网包含中西区，是港岛传统名校带，覆盖 圣保罗男女小学、嘉诺撒圣心 等头部直资。

样本 A（嘉兆台 2 房 28 平米） 月租 1.85 万港币，中介费 0.5 个月（砍价后），押金 2 个月。装修费 0（家具齐全）。 家庭：1 大 1 小，妈妈陪读。儿子读 SPCS。 坑：1992 年楼，电梯坏过 3 次，最长停 2 天。

样本 B（豪园 3 房 50 平米） 月租 3.4 万港币。中介费 1 个月。押金 2 个月。 家庭：1 大 2 小，全家来港。儿子读 SHCS。 优点：业主直租，没中介，省了 3.4 万。

样本 C（西半山唐楼 2 房 35 平米） 月租 1.6 万港币，无中介费，押金 1 个月。 家庭：高才通家庭，孩子读 圣士提反女子 P1。 坑：唐楼无电梯，第 5 层。8 月底搬家中暑送医。

剩余 3 个样本平均月租 2.4 万港币，3 房标准。

12 校网平均月租：2.6 万港币（约 2.4 万人民币）

11 校网（湾仔区）：5 户

11 校网覆盖湾仔 + 跑马地 + 大坑，包含 玛利曼小学、圣若瑟书院、嘉诺撒圣方济各等。

样本 D（嘉景台 2 房 32 平米） 月租 1.9 万港币。中介费 1 个月。 家庭：陪读妈妈 + 1 孩。儿子读 Marymount。 坑：楼下是酒吧街，周五周六夜里 1 点还吵。

样本 E（跑马地 Highcliff 3 房 58 平米） 月租 4.0 万港币。中介费 0.7 个月（砍价后）。 家庭：投资移民，2 孩。读 St. Joseph's + Marymount。 评价：跑马地是港岛少有的「半山+宁静+学校近」三合一。

剩余 3 户平均月租 2.7 万港币。

11 校网平均月租：2.8 万港币（约 2.6 万人民币）

41 校网（东区）：7 户

41 校网覆盖鲗鱼涌、北角、太古、筲箕湾。性价比之王。覆盖 圣公会基显、北角官立、香港中国妇女会冯尧敬纪念小学等。

样本 F（太古城 2 房 30 平米） 月租 1.5 万港币。中介费 1 个月。 家庭：高才通 + 1 孩。儿子读冯尧敬。 评价：太古城是「全港岛对家庭最友好」的小区。商场、医院、地铁、运动场全在一公里内。

样本 G（杏花邨 3 房 62 平米） 月租 2.2 万港币。中介费 0.5 个月。 家庭：依亲签证 + 2 孩。 优点：杏花邨小学 P1 派位录取率全港最高。

样本 H（北角油街旧楼 2 房 26 平米） 月租 1.2 万港币。无中介费。 家庭：刚来港，预算极紧。 坑：旧楼，墙皮脱落严重。冬天回南天发霉。

剩余 4 户平均月租 1.7 万港币。

41 校网平均月租：1.7 万港币（约 1.6 万人民币）

三网对比汇总

41 校网的 3 房比 12 校网的 2 房还便宜，但学校带稍弱一档。

4 个最常见的踩坑

坑一：中介只带你看挂牌价高的

中原的电话推荐 90% 是挂牌价高的盘。要看「真实成交」，让中介给你看「最近 30 天成交记录」，而不是「在租盘」。这一招砍价能省 8-15%。

坑二：押金 3 个月没法谈

香港业主标准押金 2 个月。如果中介说「业主要 3 个月」，多半是中介自己想抽佣。坚持 2 个月，90% 能谈下来。

坑三：合约「死约 + 生约」

香港标准合约是「1+1」：第一年死约（不能毁约），第二年生约（提前 2 个月通知可走）。但有的中介会写「2 年死约」。一定要看清楚。

坑四：管理费业主付还是租客付

太古城这类小区管理费 800-1,200 港币/月，很多业主会把管理费转嫁。合同里必须写清「管理费由谁付」，否则 1 年多 1.4 万港币。

跨网决策的 3 个公式

如果你预算紧但要好校网：41 校网 3 房 = 12 校网 2 房。同样的钱，41 校网更宽敞。

如果你想要顶尖直资 + 接送方便：12 校网 2 房 + 步行 10 分钟。每年通勤省下的时间值 3 万。

如果你全家都来 + 老公做金融：11 校网跑马地 是港岛少有的「半山 + 宁静 + 学校 + 中环 15 分钟」。

想了解每个校网具体有哪些名校，看 12 校网总览 和 41 校网总览。